汇率2017.4.3 汇率2017年

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1. 2017年三四线城市房价什么原因升得这么快？

2017年三四线城市房价什么原因升得这么快？

2016年底一二线城市连续出台严厉调控政策，使得大城市及其周边环线热点热度下降。三四线城市楼市得益于“因城施策”的调控政策，没有受到房产新政限制，于是出现了不同程度的普涨。

三四线城市房价上涨，具有补涨的性质；部分三四线城市房地产2017年涨幅过大，已经出现了炒作以及泡沫的迹象。在“悟空问答”有关楼市话题的评论中，不少网友感叹“小县城房价都八九千了”、“我们县城2017年房价涨的厉害”。

《每日经济新闻》报道：去年“三四线城市楼面价也同比上涨近七成至2444元/平方米，溢价率明显高于全国平均水平，较上年提升13.1个百分点至49.7%。”

由此表明，在一二线城市投资投机性需求被抑制之际，部分投资投机资金开始流入涨幅滞后的三四线城市楼市，大幅度推高了这些城市的房价，也出乎当地居民的预料。三四线城市数量以及城市之间的差异化和复杂性，远远超过一二线城市，由于城市发展或者省际区域新规划，存在着大量的刚性需求。

从供求关系分析，三四线城市以及五线城市，乃2016年国家楼市去库存的重点。国家城镇化建设虽然近年来很少提及，但依然客观存在，农民进城需要解决住房问题，小城市同样有“学区房”的需求。

中指院数据显示，2017年1~11月，三四线城市住宅用地成交规划建筑面积3.1亿平方米，同比增幅超三成，在300城中占比较上年同期提升4.2个百分点；土地出让金也大幅上涨1.2倍至7660亿元，较上年同期提升10个百分点以上。

城市群带热三四线城市。通过交通规划发挥城市群周边三四线城市的优势，进而由产业吸附人口流入，为楼市提供源源不断的内生需求。2018年预计三四线销量很难再创高峰，由于缺乏人口导入的先天优势，三四线的销量难以长期维持高位。

三四线城市去年房价已经到了较高位置。楼市上涨过快的中小城市未来上涨空间很小；如果外地炒房客退潮，未来房价上涨动力明显不足。然而，因区域差异性很大，2018年三四线城市房价将涨跌不一，勿能一概而论！

美元人民币汇率从2015年的6.2一直快速贬值，到2017年初达到了最高点的7.0。人民币兑换美元在二年时间里贬值达到了13%，远远超过了人民币存款利率。为了寻找保值港湾，货币毫不犹豫地冲进了房地产业。

房地产***用了一城一策的政策，在一线城市疯涨关上了阀门。

火山爆发一样的资金流开始流入到一线城市的周边，及强二线城市，紧接着在2016年二线城市也库存告急，纷纷开始限购。

经过了2015、2016年二年的资金沉淀在房地产市场，从2017年初开始货币贬值压力了空前的缓解。

但恐慌性的购房惯性作用下，残余资金还继续往房地产价格洼地的三四线城市流动，因此，造成了17年三四线城市的房价上涨。

在2018年人民币美元汇率将继续保持增值的势头，促进人民币进一步向国家化道路发展。

还有从2017年底以来M2增值速度正在快速下降，到2017年最后一个月的M2同比增长只有8.2%，达到了历史的低位。在扣除GDP增长率6.8%后仅增长了1.4%。

2018年将会逐步回归到现金为王的时期，***如人民币美元汇率继续低位运行，M2控制在8.5%（GDP6.8%增长率+1.5%通胀率）以内，那么在2018底就是房地产退潮的时候，最受伤的首先是土地资源最不缺，债务最严重的三四线城市。

政策原因占大部分关系吧，一二线城市限购，投资热钱只能让三四线城市后移，这几天不是刚出来了一个关于土地的新政策，后面三四线城市，尤其是比较具有潜力的城市会继续升值

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