首付买基金可以降低汇率 首付买基金可以降低汇率吗

大家好，今天小编关注到一个比较有意思的话题，就是关于首付买基金可以降低汇率的问题，于是小编就整理了3个相关介绍首付买基金可以降低汇率的解答，让我们一起看看吧。

1. 2020年房价利率具体怎么下调？对已买房的有影响吗？
2. 限售、限购、限贷、限价能遏制住房价吗？你怎么看？
3. 央行变相降息，房贷不降，刚需买房该如何？

2020年房价利率具体怎么下调？对已买房的有影响吗？

2020年房贷利率的主要变化点是固定利率还是LPR的选择问题，目前五年期的央行基准利率是4.9%，五年期LPR是4.75%，这是央行对利率市场化改革的推进，具体对已购房者的影响从以下几点进行分析：

LPR是如何确定的?

LPR=MLF+息差

MLF是中期借贷便利利率，比如一家银行手上没有现金但有票据资产，通过把手上的票据抵押给央行，从央行贷款，央行给的利率就是MLF，大体上就是这么个意思吧。

息差是由18家商业银行每月进行报价，由全国银行间同业折借中心进行算术平均确定。基本反映市场上资金需求价格。

选择固定利率还是LPR?这个决定影响你数十年

根据央行去年12月份下发的30号文件的规定，自2020年3月是起，存量房贷定价基准转换为贷款市场报价利率即LPR,对已购房者要求在8月底合同转换完毕。大家现在有两种选 择，一种是固定利率，就是你原来贷款时五年期的基准利率加上浮比例，选择后，在余下的贷款存续期内不能再变动；一种是LPR，每年根据LPR的变动进行调整一次，最新的计算公式就成了房贷利率=最新的五年期LPR+签约银行的加点。

举个例子：以5年期基准利率4.9%上浮25%，还1年还有24年的为例，这笔商业性个人住房贷款原合同期限25年,剩余期限为24年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮25%，现执行利率为4.9%×（1+25%）=6.125%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为1.325个百分点（6.125%-4.8%=1.325%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是6.125%（4.8%+1.325%）。在此后的第一个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+1.325%，此后每年以此类推。

如果当年贷款的是8折利率，那么加点幅度对应的是负数。

本次变动只涉及到商业银行房产贷款，与住房公积金贷款没有关系。

总之，根据利率大的变动周期和世界发达国家的经验来看，未来LPR会是一个走低的，除非有大的强***造成货币通胀，所以建议能选择LPR，这样可以享受到时代给予的降息红利，这个选择对已购房的可是有数十年的影响哦！

对于购房者而言，房价和贷款利率是两个重要因素，贷款利率越低，意味着支付利息越少，月供也就越低，还款压力也就可以减轻。

新年第一天，央行展开1.2万亿元逆回购，降低利率十个基点，此后的2月20日，市场相应调低了5年期以上LPR5个基点，这意味着按揭贷款利率会有下调空间。但是按揭贷款不会跟随LPR利率同步下跌。

19年五年期以上贷款利率已经下调了5个基点，按揭贷款利率环比在1月份下调了1个基点，二月份贷款利率环比下调了2个基点，是没有达到LPR同步利率的调整幅度的。、

未来按揭贷款会继续下调，但是调整空间也是相对有限的，一个是地产调控政策不变，那就是房住不炒和不作为短期经济***手段，另一个是银行承担支持实体经济重任，对实体经济贷款利率存在下调压力，银行需要保证利润，就会在按揭贷款上面尽量保持较高的净息差，贷款利率也就不会同步下调。

对于已卖房者而言，一种是按揭贷款已经发放，这个作为存量贷款处理，央行的通知是保证存量贷款不变，这是为了保证银行的利润适度增长，另一种是按揭贷款没有发放，处于审批或者是报送材料阶段，这个就由购房者和银行协商解决，银行会执行新的按揭贷款利率，很多银行可能会降低加点点数，适当下调贷款利率，

现在银行流动性充沛，负债端成本有所下行，银行按揭贷款审批更加容易，地方***也出台地产政策微调。利率优惠也更加容易拿得到。

房贷利率对买房的人肯定有影响，就国内货币政策来看，后期可能继续宽松，市场贷款利率水平还会下降。此前央行明确表示，三月份以后开始房贷利率以LPR为基准，也就是说LPR的利率高低直接影响着房贷利率走势，肯定会对购房者有影响，但是影响有限。

为什么说影响有限呢？我们举例说明，根据2020年2月20日央行公布的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，1年期较上月下降10个基点，5年期以上下降5个基点，房贷利率通常根据5年期以上计算。我们以100万房子，贷款70万，年限20年计算为例，贷款利率4.80%，每月4543元，下调后按照4.75%计算，每月还款4524，每月少还利息19元。

对于购房者而言，最主要的考虑还是房价，因为现在动辄上百万的房款，2020年房价上涨几率并不高，即使央行下调市场贷款利率水平，定向降准，甚至后期降息，都是为了提振实体经济，助力中小企业发展，缓解企业融资压力，拉动经济，并非放水房产领域。

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限售、限购、限贷、限价能遏制住房价吗？你怎么看？

作为一个财经工作者，我觉得限售限购限贷限价等“四限”虽然遏制住房价，但只能是短期内发挥作用，长期靠这种行政调控手段是不可能持续的，最终会失去效力。

今年以来各级***出台了楼市调控措施逾200余项，调控效果终于有所显现，全国一二线城市出现了明显的企稳回落态势，有些地方甚至下跌得非常明显。但我们要看到这种行政性调控手段如果长[_a***_]施行，会让楼市形成抗政策效应的耐力，使行政调控效果被消弭于无形。因为行政调控只能打击人为操纵投资投机炒楼抬高房价等市场乱象，却无法解决购房供需矛盾。

而目前推动楼市最大的因素还在于供求关系的内在驱动；如果没有城镇化人口涌入城市的巨大需求推动，我国楼市价格是否可能涨到现在这个水平的。因此，解决楼市价格问题关键还是要从扩大供给入手，增加市场供应量，并控制楼市成本，让需求者都能买得到房和买得起房，楼市价格就会自然下跌。

因此，现在明摆的是，“四限”虽然可以对降低房价起到立竿见影之功效，但不是长久之策，我们不能过度迷信；长久之策还是要将楼市价格的涨跌交给市场，让市场供应关系来达到自我调整房价的作用，这样的调控手段才是最有效的、最可持续的调控方式。

要回答这个问题，咱们得从这四限入手一一分析方能得出结论。

首先说限售。

此前笔者有多篇文章谈过，限售是助推房价的。原因很简单，限售本身是减少供给，市场上的有效供给减少，会导致供需进一步失衡，从而会助推房价。

接着咱们说限购。

限购在短期内能起到抑制购房需求的目的。从供需的角度讲，需求被暂时遏制住，必然会影响价格的走势。但是，问题的关键是，这种人为抑制需求的做法只能在短期内其作用。也就是说，需求可以被抑制，但绝不会凭空消失，一旦有可乘之机必然报复性反弹。就好比被压缩的弹簧，一旦阻碍消减，反弹是必然的。所以限购短期可以压制房价，但长期必然会引发报复性反弹。

下面咱们说限贷。

限贷，从表面上看，确实可以看作是遏制房价的杀手锏。但倘若深入分析，你会发现这一招横扫的更多是观念落后、本分守己希望改善住房条件的刚需一族。贷款门槛的提高，很可能分分钟对这一群体起到封杀的作用。而那些钻营于房地产行业的人群，能高来钱的方式多了去了。他们所要考虑的是资金成本，而非是不是住房贷款这一形式。虽然住房贷款是平常老百姓唯一能获得的低成本融资，但只要在楼市里有利可图，相比房贷更高一些的融资成本于这些人来说还是可以接受的。所以，限贷这一招，与遏制房价相比，对本分的刚需族的打压作用更大。

最后咱们再来说限价。

前不久各地纷纷现抱着数百万现金深夜排队抢房的壮观景象，原因皆在于限价。限价使得购房者获得了极大的利差，这一点小学生也能算的明白，此等情况下，全城沸腾争抢房源又有何可大惊小怪的。这真真是现实版的“买到就是赚到”。

但从长期来看，开发商也会吃一堑长一智，后头必然缩减供应，不是不看好市场，而是真真扛不住政策风险啊。最近各地频现土地流拍正是限价的后遗症。

所以限价，短期确实遏制住了房价，数据好看了，但都是***象，真正的后果是供应会急剧减少，未来房价必然大涨。

房价上涨的逻辑在于通胀和供需失衡，鉴于通胀会是长期趋势，所以增加供应才是降低房价之根本。

当然能遏制住房价了，当前的很多热点城市不就是是这样吗？房价开始松动，不仅不涨了，部分前期房价偏高的城市已经在跌了。

但是这都是暂时的，国家政策从来都强调，保持房价的稳定，避免暴涨暴跌，但从来没有说过要降房价。目前大多城市的土地在流拍，地方***只能通过发行***债权缓解财政压力，但这只是临时措施，***债也是到期要还的。

有的专家说，等房地产税出台可以代替土地财政。2017年全国土地出让金大约5万亿，中国商品房总市值大约300万亿。如果按照目前发达国家的房产税率，平均为1%，没有免征的情况下满打满算，也只有3万亿，远远小于目前实际的土地出让金。

按照目前中国的实际情况，房产税替代土地出让金短期内是不可能的事情。为了维持地方***运转和经济发展，房地产业必然在很长的时间内在我国经济发展中扮演重要的，不可取代的作用。

央行变相降息，房贷不降，刚需买房该如何？

既然是刚需，买房还有啥好“犹豫”的，你买房是用来住的，又不是图房价上涨，只要是贷款利率不高、房价能承受，对于刚需来说，晚买不如早买！看到合适的，就早点下手，省的麻烦！

新政之下，房贷利率会不会降低，这才是很多人关心的“重点”

其实，早在今年7月底，国家再次强调“房住不炒”、落实“市场长效管理机制”的时候，就已经决定了，未来很长一段时间内，房贷利率只涨不跌的！

而在8月25日，央行发布公告，贯彻“房住不炒”的政策定位，自10月8日起，新发放的个人房贷利率，将以最近一个月相应期限LPR为定价基准加点形成！

简单的说，未来的房贷利率与基准利率全面“脱钩”，不再是“基准利率上浮（或下浮）一定比例”，而是按照LPR（市场报价利率）为参考！

这里面有一个原则，首套房的最低利率为LPR，不再会有任何的优惠及折扣！以前房贷利率95折、98折，将不会再出现！按此标准来算，首套房最低利率为4.85%（8月20日），二套房为5.45%（4.85%＋60个基点）。

如果再加上，各省、各个商业银行的加点，未来房贷利率只会比现在略高。尤其是对于，二套以上的住房贷款来说！

刚需买房怎么办

虽然，房价有可能会缓慢回落，但短期内并不会大幅度降低的！而对于刚需来说，买房，更多的是为了自住，满足“丈母娘”的要求，并不会太过在意房价的涨跌！

再加上此前，央行副行长刘国强明确表态“新机制并不会使得房贷利率下降”。从这方面来说，房贷利率是不会有所降低的。

因此，对于刚需来说，只要房贷利率不高（低于5.39%）、房价能承受，能出手时，尽可进行购买的！当然，等到10月8日之后买也行，不过应该区别不大！

总之，此次新政之后，房贷利率并不会下降的，刚需买房、只要找到合适的房子，该出手时就出手啊！

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到此，以上就是小编对于首付买基金可以降低汇率的问题就介绍到这了，希望介绍关于首付买基金可以降低汇率的3点解答对大家有用。